Deleghe in assemblea: qual è il numero massimo e chi può essere il delegato?

“Ogni volta in assemblea discutiamo sul numero massimo di deleghe che un condomino può portare. Qualcuno delega un parente che non è nemmeno condomino. Ma si può fare? Per legge quante deleghe può avere ciascun condomino?”

Cominciamo subito dicendo che anzitutto va letto il regolamento condominiale. In mancanza di espressi divieti, chiunque può rappresentare un condomino in assemblea, sia esso un altro condomino, un familiare, il conduttore o anche una persona del tutto estranea alla compagine condominiale.

Ma rispondiamo alla prima domanda: il delegato può rappresentare più condomini. Ma quante deleghe può avere?

Anzitutto se il condominio ha fino a 20 condomini, la legge non impone limiti al numero delle deleghe, salvo che un limite sia posto dal regolamento di condominio.

Nel caso in cui invece i condomini siano più di 20, si applica la regola stabilita dall’ articolo 67 disp att. c.c., il quale prevede che “Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.”

Questa previsione di legge mira ad evitare il c.d. “accaparramento di deleghe” da parte di pochi condomini, preservando la funzione dell'assemblea.

Ma esaminiamo attentamente i 2 limiti-soglia che la legge impone al delegato: 1) non può rappresentare più di un quinto dei condomini (es. in un condominio di 25 persone un delegato non potrà rappresentare più di 5 condomini, oltre sé stesso se è condomino) e più di un quinto del valore proporzionale (cioè 200 millesimi).

Questi limiti vanno rispettati entrambi? Oppure sono alternativi?

Il testo di legge qui non è chiarissimo. La questione però è stata recentemente affrontata e risolta dalla Corte di Appello di Lecce con la sentenza n. 214 del 19 maggio 2023.

In un caso in cui veniva approvata una delibera con la partecipazione di un condomino delegato da altri tre condomini su 34, titolari complessivamente di 266,66 millesimi, un condomino si rivolgeva al Tribunale ritenendo la delibera invalida per violazione dell'articolo 67 disp. att. c.c., relativo al numero massimo di deleghe, per superamento del limite soglia di un quinto dei millesimi complessivi (266, 66 millesimi laddove un quinto è 200 millesimi). Sia il Tribunale in primo grado, sia la Corte d’appello in secondo, rigettavano la domanda del condomino ritenendo che nel caso in esame la violazione dell'art. 67 disp. att. c.c. non vi fosse stata.

Si è infatti evidenziato che la disposizione in questione, vietando al delegato di rappresentare: 1) più di un quinto dei condomini e 2) più di un quinto del valore proporzionale, vieta il superamento congiunto di entrambi i limiti (un quinto del numero di condomini rappresentati e un quinto dei millesimi).

In tal senso depongono l'uso della congiunzione "e" e una interpretazione sistematica della norma, dato che anche le maggioranze assembleari sono stabilite dal codice civile congiuntamente per numero di condomini e per millesimi.

In sintesi, se vogliamo sapere qual è il limite massimo di deleghe che un soggetto – condomino o meno – può avere, regoliamoci come segue.

Anzitutto procuriamoci una copia del regolamento condominiale. Se nulla è previsto e il condominio ha fino a 20 condomini, non abbiamo vincoli nel numero di deleghe.

Se nulla è previsto nel regolamento condominiale e il condominio ha più di 20 condomini, si applicherà l’art. 67 disp. att. c.c. Calcoliamo quindi il quinto del numero dei condomini e avremo così l’esatto numero massimo di deleghe per ciascun delegato. Poi calcoliamo i millesimi che ciascuna delega comporta ed assicuriamoci che complessivamente non superino i 200 millesimi (un quinto del totale).

Ricordiamoci poi che il delegato non può a sua volta delegare e la delega non è frazionabile. Cosa significa quest’ultima affermazione? Il condomino proprietario di più unità immobiliari non potrà delegare soggetti diversi rappresentanti ognuno una testa ed i millesimi corrispondenti all'unità indicata nella delega. Ciò per evitare che venga elusa la regola per cui il condomino proprietario di più immobili conta una sola testa.

Si deve considerare poi che all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Ultima precisazione. Spesso i regolamenti condominiali prevedono un numero di deleghe inferiore a quelle consentite dall’art. 67 disp. att. c.c. Tale deroga è legittima. Il regolamento condominiale non potrebbe invece consentire un numero di deleghe superiore a quello stabilito dalla legge, ostandovi la previsione dell’art. 72 disp. att. c.c.