L’amministratore di condominio è obbligato ad avere una polizza professionale?

La risposta è sicuramente no.

L’art. 71 disp. att. cod. civ., che indica i requisiti necessari per poter svolgere la professione di amministratore di condominio, non prevede la polizza professionale. L’amministratore, pertanto, a differenza dell’avvocato o del commercialista, non è obbligato ad avere una polizza professionale.

Tuttavia l’art. 1129, comma 3, cod. civ., dispone che “l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato”, ovvero almeno di pari importo rispetto al circolante espresso in bilancio. Inoltre, il comma 4 dello stesso articolo dispone che “l’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se durante l’incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza dovrà essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio”.

Sebbene la polizza professionale non sia obbligatoria, è sempre opportuno nominare un amministratore dotato di assicurazione per la responsabilità civile. La ragione è evidente. L’amministratore risponde per i suoi errori con il suo patrimonio, ma potrebbe non essere intestatario di beni e, anche nel caso in cui venisse condannato giudizialmente a pagare un danno, potrebbe essere insolvibile. Al contrario, con un’assicurazione professionale il condominio sarebbe maggiormente tutelato.

Ricordiamo che gli obblighi e i doveri più importanti dell’amministratore sono:

- eseguire le delibere dell’assemblea condominiale, che sarà convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno per l’approvazione del bilancio;

- far osservare il regolamento condominiale;

- verificare la regolarità della contabilità condominiale, tenere i relativi registri e provvedere agli adempimenti fiscali;

- tenere i registri di anagrafe condominiale e quelli della nomina e della revoca degli amministratori;

- regolare l’uso e il godimento delle parti comuni, riscuotere i contributi e provvedere alle spese di manutenzione dei servizi comuni;

- conservare la documentazione inerente al rapporto amministratore/condominio, alla gestione tecnico amministrativa dello stesso;

- fornire ai condomini eventuali documenti richiesti;

- gestire il conto corrente intestato al condominio.

La mancata osservanza dei suddetti doveri può comportare la responsabilità dell’amministratore sul piano civilistico, in quanto il rapporto tra l’amministratore e il condominio è regolato dalle norme sul contratto di mandato.

La violazione degli obblighi assunti nei confronti del condominio, comporterà dunque una responsabilità contrattuale dell’amministratore dalla quale possono conseguire danni di natura patrimoniale e non patrimoniale al condominio e ai condomini. In entrambi i casi il condominio o i singoli condomini possono agire in giudizio per domandare il risarcimento del danno.

La responsabilità dell’amministratore di condominio in taluni casi può avere anche risvolti penalistici. Ciò accade in particolare se:

• non adotta le misure necessarie alla sicurezza nell’edificio condominiale;

• non fa eseguire lavori in parti dell’edificio in fase di rovina.

• non osserva norme di pubblica sicurezza o norme di legge.

• non ottempera ad obblighi previdenziali e assicurativi del personale impiegato nel condominio;

non riconsegni i documenti al condominio in caso di revoca o dimissioni;

rediga un rendiconto falso

• non interviene per evitare che si creino situazioni di pericolo.