L’amministratore di condominio può spostare le polizze da un’assicurazione a un’altra senza delibera dell’assemblea?

Come sempre, per rispondere al quesito dobbiamo consultare il codice civile, che custodisce la normativa regolatrice dei poteri dell’amministratore e dell’assemblea dei condomini. L’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4), obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti, lastrici ecc.) e giudiziali necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato.

Anzi, va precisato, che il Condominio non è neppure obbligato ad avere una copertura assicurativa, sebbene ciò sia opportuno.

È pertanto evidente che l’amministratore del condominio, se non è stato preventivamente autorizzato dall’assemblea, non è legittimato né a stipulare un contratto di assicurazione del fabbricato, né a disdire la polizza in corso e stipularne una nuova con altra compagnia di assicurazioni. Questa interpretazione del dato normativo è confermata dalla ormai costante giurisprudenza, secondo cui la stipula della polizza eccede le attribuzioni dell’amministratore perché non ha una funzione solo conservativa delle parti comuni, ma è destinata ad evitare pregiudizi economici ai proprietari dei fabbricati.

È quindi di competenza esclusiva dell’assemblea la scelta se assicurare il fabbricato e l’individuazione della relativa compagnia.

Ma dopo avere risposto alla domanda, dobbiamo ora valutare le conseguenze di un eventuale passaggio di compagnia assicurativa effettuato senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Anzitutto va premesso che il rapporto intercorrente tra amministratore e condominio va inquadrato nell’ambito del contratto di mandato. In base alle regole del mandato, il contratto concluso da chi agisce come rappresentante senza essere tale (c.d. falsus procurator) oppure da chi, pur essendo titolare del potere rappresentativo, ne abbia ecceduto i limiti, non impegna la sfera giuridica del preteso rappresentato, cioè della persona il cui nome è stato illegittimamente speso (cfr. Cass. Sez. Un. 11377/2015). In pratica ciò significa che il contratto di assicurazione stipulato in difetto o in eccesso di rappresentanza non vincola il soggetto falsamente rappresentato, cioè il Condominio, verso il terzo, perché chi ha agito non aveva il potere di farlo.

Tale contratto è inefficace salvo eventuale successiva ratifica da parte dell’assemblea condominiale con effetti retroattivi.

Ma come avviene la ratifica dell’assemblea condominiale? È sufficiente per aversi ratifica la circostanza che il premio pagato dall’amministratore sia stato inserito come spesa nel rendiconto condominiale ex art. 1130 bis c.c. e che quest’ultimo sia stato approvato dall’assemblea? Si avrà ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea attraverso l’approvazione del rendiconto condominiale solo nel caso in cui la spesa sostenuta dall’amministratore per il pagamento del premio della polizza di assicurazione del fabbricato, ovvero la spesa sostenuta per il pagamento del premio della polizza stipulata dall’amministratore con una nuova compagnia di assicurazioni, che non era stata preventivamente autorizzata dall’assemblea, sarà stata inserita nelle voci di uscita del rendiconto, nel registro di contabilità e nella nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione (tra i rapporti in corso) del nominativo della compagnia con la quale l’amministratore ha stipulato il contratto di assicurazione del fabbricato.