È possibile praticare un'apertura nel muro condominiale per facilitare l'accesso dell'auto al mio box privato?

In linea di massima, la risposta a questa domanda è affermativa, trovando fondamento nell'interpretazione dell'articolo 1102 del codice civile. Questa norma, pilastro della regolamentazione condominiale, concede ad ogni condomino la facoltà di usufruire in modo più intenso delle parti comuni dell'edificio, purché tale utilizzo non arrechi pregiudizio al diritto di pari utilizzo da parte degli altri condomini.

Pertanto, in via generale, si può asserire che l'apertura di varchi nel muro perimetrale del condominio, da parte di un singolo condomino, è da considerarsi legittima e ammissibile, a patto che non sussistano divieti espliciti nel regolamento condominiale.

Tale intervento, per essere considerato valido, non deve in alcun modo compromettere la stabilità strutturale dell'intero edificio condominiale, non deve minare la sicurezza degli occupanti e l'integrità del decoro architettonico dello stabile. Inoltre, l'apertura non deve alterare la destinazione funzionale del muro stesso e non deve in alcun modo favorire la costituzione di una servitù a vantaggio di soggetti terzi, estranei alla compagine condominiale.

A sostegno di questa interpretazione, la giurisprudenza ha più volte ribadito che il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale, bene comune per eccellenza ai sensi dell’art. 1117 c.c., autorizza e abilita il singolo condomino ad apportare a tale elemento – anche qualora si tratti di un muro portante o maestro – tutte le modificazioni e gli interventi che gli consentano di trarre dalla parte comune un beneficio particolare, un'utilità aggiuntiva e specifica, rispetto a quella goduta dagli altri condomini. Di conseguenza, il condomino può legittimamente procedere all'apertura, nel muro, di un varco per accedere più agevolmente ai propri locali di esclusiva proprietà, a condizione, beninteso, di non ostacolare gli altri condomini nel continuo esercizio dell'uso del muro.

Questo significa che deve essere garantita a tutti la facoltà di utilizzare la struttura muraria in modo analogo, nella stessa misura e con le stesse modalità, senza alterarne la sua naturale e abituale funzione.

L'apertura di un varco nel muro condominiale, tuttavia, non è ammessa e non è considerata legittima quando essa non si conforma ai principi espressi nell'articolo 1102 del codice civile.

Nello specifico, non è consentito creare un passaggio che metta in collegamento i locali di proprietà esclusiva di un condomino, siti nell'edificio condominiale, con un immobile completamente esterno al condominio stesso. Questo tipo di apertura, infatti, altera la destinazione stessa del muro, andando a incidere sulla sua funzione primaria di recinzione e di delimitazione del fabbricato condominiale. Inoltre, tale operazione potrebbe indebitamente favorire la costituzione di una servitù di passaggio a carico della proprietà condominiale, con conseguenti complicazioni e potenziali conflitti.

Per quanto concerne la realizzazione di interventi come la chiusura, l'apertura o l'allargamento di finestre, a condizione che tali operazioni siano conformi al regolamento edilizio comunale, si applicano le medesime regole descritte in precedenza. È fondamentale, però, verificare se il regolamento condominiale, che spesso assume natura contrattuale, contenga un divieto esplicito di intraprendere opere esterne che modifichino in modo significativo l'architettura e l'estetica dell'intero fabbricato. In questo caso specifico, l'intervento non può essere eseguito, a meno che non si ottenga l'approvazione e l'autorizzazione da parte di tutti gli altri condomini.

 

Queste opere, infatti, non intaccano la destinazione d'uso del muro e rappresentano una manifestazione del legittimo uso delle parti comuni. Per tali interventi non è quindi necessaria alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea di condominio, essendo espressione del diritto di ciascun condomino di godere delle parti comuni nel rispetto dei diritti degli altri.