Quesito posto da un nostro lettore: Un condomino del mio condominio non è stato regolarmente convocato all'assemblea ordinaria e pertanto non era presente all’assemblea. Successivamente però ha ricevuto il verbale dell’assemblea (e così ha saputo che si era tenuta). Sono passati oltre 30 giorni dal ricevimento della raccomandata contenente il verbale. Ora sta pensando di impugnarlo per fare annullare l’assemblea in quanto non convocato. E’ ancora in tempo? Avrei potuto impugnare io la delibera essendomi reso conto della mancata convocazione del mio vicino condomino?
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No, il condomino irregolarmente convocato non può più impugnarle.
In linea generale in materia condominiale la mancata o irregolare convocazione di un condomino all’assemblea comporta l’annullabilità della delibera, non la nullità.
Questo punto è decisivo perché cambia completamente i termini di impugnazione.
Termine per impugnare una delibera condominiale (art. 1137 c.c.)
L’art. 1137 c.c. prevede che le delibere annullabili debbano essere impugnate entro 30 giorni, che per il condomino assente - anche se non regolarmente convocato e quindi non assente per sua libera scelta - decorrono dal momento in cui riceve la comunicazione del verbale di assemblea.
Se entro quei 30 giorni il condomino non impugna la delibera, la conseguenza è la decadenza dal diritto di contestarla per vizi di annullabilità, inclusa la mancata convocazione; il vizio si considera sanato e la delibera diventa intoccabile.
Diverso sarebbe il caso in cui la delibera fosse nulla (ipotesi molto più gravi e tassative, ad esempio oggetto impossibile o estraneo alle competenze dell’assemblea, oppure totale carenza strutturale dell’atto).
In tali casi l’impugnazione non è soggetta al termine di 30 giorni e può essere proposta anche successivamente.
Al contrario, la semplice mancata convocazione di un condomino, secondo l’orientamento costante della Cassazione, rientra normalmente nell’annullabilità e non nella nullità.
Passiamo alla seconda domanda. No, Lei non avrebbe avuto alcun titolo per impugnare la delibera per la irregolare/omessa convocazione di un altro condomino. Tale omissione/irregolarità può essere fatta valere solo e unicamente dal condomino che non è stato convocato.
Attenzione: cosa si intende per "impugnare"?
Un errore comune è pensare che basti inviare una lettera di protesta o una PEC all'amministratore entro i 30 giorni per bloccare il termine. Non è così.
Per interrompere il termine di 30 giorni e impugnare regolarmente la delibera, il condomino non convocato deve depositare un'istanza di mediazione obbligatoria presso un organismo abilitato tramite un legale. Una semplice lettera all'amministratore non ha alcun valore legale ai fini della interruzione della scadenza.