L’amministratore può irrogare una multa a chi parcheggia con modalità vietate dal regolamento condominiale?

“Ho ricevuto una comunicazione dall’amministratore del mio condominio, con allegata foto, da cui risulta che devo pagare una multa di Euro 200 per avere parcheggiato fuori dal mio posto auto. Posso impugnarla o devo pagarla?”

In casi simili, il nostro consiglio è sempre quello di evitare il parcheggio “selvaggio” indipendentemente dalla multa. Rispettare le regole di convivenza condominiale rende più semplice la vita per tutti.

Entrando nel merito della questione, anzitutto va detto che le sanzioni condominiali sono previste dal codice civile. L’art 70 disp. att. al codice civile stabilisce infatti che: “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione condominiale è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice.”

In base alla norma citata, quindi, la “multa condominiale” è una sanzione pecuniaria ad applicazione diretta (cioè non è necessario un previo provvedimento giudiziale), la cui irrogazione presuppone una delibera dell’assemblea per cui è prevista una specifica maggioranza.

Chi riceve una sanzione pecuniaria dall’amministratore e dubita della sua liceità dovrà quindi verificare se tale sanzione è prevista dal regolamento condominiale e se è successivamente stata deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze di legge (approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Ma come si prova la violazione del regolamento condominiale da parte del condomino?

La violazione deve essere accertata e debitamente provata attraverso qualunque mezzo consentito dalla Legge. Ci sono diversi modi per raccogliere prove di una tale violazione:

-         testimonianze degli altri condomini: Se la violazione è stata osservata da altri condomini, le loro testimonianze possono costituire una prova della violazione. È importante che queste testimonianze siano affidabili e documentate il più accuratamente possibile.

-         Registrazioni video o fotografiche: Le registrazioni video o fotografiche della violazione possono essere prove molto efficaci. Tuttavia, è importante assicurarsi che la registrazione sia legalmente ottenuta e che sia chiara e non ambigua.

-         Documentazione scritta: qualsiasi comunicazione scritta (ad esempio, lettere, e-mail, note) che dimostri la violazione della regola condominiale può essere utilizzata come prova.

-         Relazioni dell'amministratore di condominio: l'amministratore di condominio potrebbe aver effettuato ispezioni periodiche o ricevuto segnalazioni da altri condomini riguardo alla violazione. Le relazioni dell'amministratore possono costituire una prova della violazione.

-         Testimonianze di terze parti: se la violazione è stata osservata da terze parti (ad esempio, visitatori o lavoratori), le loro testimonianze possono essere utilizzate come prova.

Una volta accertata la violazione, l’assemblea può deliberare l’applicazione della sanzione pecuniaria.

L’amministratore può irrogare la multa condominiale prevista dal regolamento anche senza la delibera assembleare?

Su questo aspetto non vi sono certezze. La legge non dice nulla. C’è però chi sostiene che l’amministratore, in presenza di una espressa clausola regolamentare, potrebbe irrogare la sanzione anche senza delibera dell’assemblea.

Chi sostiene questa tesi parte dal principio indicato nell’art. 72 disp. att. c.c. in cui si legge che “I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69”. Nell’elenco manca l’indicazione dell’art. 70 disp. att. c.c., che disciplina la sanzione pecuniaria. Si potrebbe dunque sostenere che se il regolamento prevede l’applicazione della sanzione direttamente da parte dell’amministratore, senza il passaggio in assemblea, tale previsione sarebbe legittima.

Si può impugnare una multa condominiale?

Come tutte le delibere assembleari anche quella che dispone l’irrogazione di una multa può essere impugnata dinanzi l’Autorità Giudiziaria competente, previo tentativo di mediazione.

Cosa succede se il condomino trasgressore non paga la multa?

Il rimedio per il recupero delle somme scaturenti dall’irrogazione della multa condominiale è quello tradizionale per il recupero dei crediti davanti all’Autorità Giudiziaria competente. L’art. 63 disp. att. c.c. che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.

Quali sono i limiti dell’ammontare della sanzione?

Il legislatore ha stabilito dei limiti fissi sull’entità della sanzione da rispettarsi a pena di nullità. L’art. 70 disp. att. C.c. fissa in caso di violazione del regolamento in Euro 200,00 il confine massimo e lo innalza in Euro 800,00 solamente in caso di recidiva (quindi, di reiterazione della condotta illegittima).

Laddove venga, contrariamente, disposta una sanzione di importo maggiore rispetto a quelli indicati sarà da considerarsi nulla, anche se siano stati rispettati i presupposti sopra citati. 

Va precisato che le sanzioni pecuniarie possono essere inserite nel regolamento anche successivamente alla sua redazione da parte dell’assemblea condominiale che deliberi con il quorum di cui all’art. 1136 c.c., comma 2.